Gebäudearten 

Wir erstellen gerichtsfeste Bewertungen für Wohn-, Gewerbe- und Mischobjekte – jeweils mit dem passenden Verfahren (Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwert). Dazu zählen Eigentumswohnungen, Einfamilien-/Doppel-/Reihenhäuser, Mehrfamilienhäuser und Wohn- & Geschäftshäuser. Im Gewerbebereich bewerten wir Büro-/Praxisflächen, Einzelhandel, Logistik/Lager, Produktion, Hotels/Gastronomie sowie Sonderimmobilien (z. B. Pflege, Ärztehaus). Auch unbebaute Grundstücke (Bauland/Entwicklungsflächen) gehören zum Portfolio. Umfang und Tiefe richten sich konsequent nach Anlass (z. B. Kauf/Verkauf, Finanzierung, Erb-/Scheidungsfall, steuerliche Zwecke).

Wohnimmobilien

Wohnimmobilien sind bauliche Anlagen, die überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden: Eigentumswohnungen, Ein-/Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser sowie wohndominierte Wohn- und Geschäftshäuser. Der Verkehrswert wird nachvollziehbar aus objekt- und marktrelevanten Merkmalen abgeleitet und gerichtsfest dokumentiert.

Relevante wohnwirtschaftliche Merkmale (Auswahl):

  • Wohnlage & Mikrolage: Erreichbarkeit, Lärm/Immissionen, Nahversorgung, Schul-/Kitaversorgung, Grün-/Freiraumbezug.

  • Gebäudezustand & Energie: Baujahr, Modernisierungen, energetische Qualität (GEG), Heizanlage, Instandhaltungsstau/Capex-Bedarf.

  • Wohnqualität: Grundriss-/Ausstattungsstandard, Belichtung, Balkon/Terrasse/Garten, Barrierefreiheit, Stellplätze.

  • Flächen & Nutzung: Wohn-/Nutzflächen, Nebenflächen, Ausbaufähigkeit (Dach/EG), rechtliche Zulässigkeit.

  • Rechte/Lasten & oMG: Dienstbarkeiten, Wegerechte, Leitungsrechte, Erbbaurecht; objektspezifische Grundstücksmerkmale.

  • Mietrechtliche Situation (bei Vermietung): Miethöhe/Marktniveau, Mietspiegelbezug, Index-/Staffelmiete, Leerstand/Fluktuation, Nebenkostenstruktur.

  • WEG-Spezifika (ETW/MFH im WEG): Teilungserklärung, Sonder-/Gemeinschaftseigentum, Rücklagenstand, Beschlusslage, Hausgeld.

  • Öffentlich-rechtliche Rahmenbedingungen: Bauplanungsrecht, Denkmalschutz, ggf. Milieuschutz/Erhaltungssatzung.

Gewerbeimmobilien

Gewerbeimmobilien sind bauliche Anlagen, die überwiegend nicht zu Wohnzwecken genutzt werden und ertrags- bzw. betriebswirtschaftlich bewirtschaftet werden (z. B. Büro, Handel, Logistik, Produktion, Hotel/Gastro, ärztliche/soziale Einrichtungen, gemischt genutzte Objekte mit gewerblichem Schwerpunkt).

  • Nutzungs- & Drittverwendungsfähigkeit: Flexibilität der Flächen (Teilbarkeit, Deckenlasten, Andienung, Raumtiefen).

  • Vertrags- & Ertragsstruktur: Mietvertragsrestlaufzeiten, Indexierung, Optionen, WALT, Incentives, Übergabestand.

  • Mietermix & Konzentrationsrisiko: Anker-/Einzelmieter, Bonität, Leerstand/Neuvermietungsrisiko.

  • Betriebs- & Betriebskostenrisiken: Umlagefähigkeit, Nichtumlagefähiges, Instandhaltungsstau, Capex-Bedarf.

  • Technische Gebäudeausrüstung (TGA): Zustand/Standards (Klimatechnik, IT/ESG-Anforderungen, Brandschutz).

  • Erschließung & Logistikqualität: Andienung, Rampen/Tore, Stellplätze, ÖPNV/PKW-Erreichbarkeit, LKW-Zugänglichkeit.

  • Öffentlich-rechtliche Rahmenbedingungen: B-Plan/Nutzungszulässigkeit, Genehmigungen, Denkmalschutz, Umwelt-/Altlasten.

Sonderimmobilien

Sonderimmobilien – Definition & Spezifika 

Sonderimmobilien sind Objekte mit spezifischer Zweckbindung und regelmäßig eingeschränkter Drittverwendungsfähigkeit. Dazu zählen u. a. Hotels/Gastgewerbe, Pflege-/Gesundheitsimmobilien (Pflegeheim, Ärztehaus, Klinik), Bildung/Soziales (Kita, Schule), Freizeit/Sport, Tankstellen/Autohäuser, Parkhäuser, Rechenzentren sowie energie- und infrastrukturbezogene Anlagen. Der Verkehrswert wird nachvollziehbar aus objekt- und marktrelevanten Merkmalen abgeleitet und gerichtsfest dokumentiert.

Relevante sondertypische Merkmale (Auswahl):

  • Zweckbindung & Drittverwendungsfähigkeit: Grad der Nutzungsspezifik, Umbau-/Umnutzungsoptionen, Rückbau-/Umrüstungskosten.

  • Betreiberabhängigkeit: Betreiberbonität, Erfahrung, Track-Record; Betriebsrisiken und Kontinuität.

  • Vertrags- & Ertragsstruktur: Pacht-/Mietmodell (Fix/Variable), Restlaufzeiten, Optionen, Indexierung, Covenants, Übergabestand.

  • Betriebskennzahlen (objekttypisch): z. B. Auslastung/Belegung, ADR/RevPAR (Hotel), Pflegesatz/Belegung (Pflege), Stellplatzauslastung (Parkhaus), SLA/Uptime (Rechenzentrum).

  • Technische Ausstattung/TGA: Anlagentechnik, Brandschutz/Sonderbauvorschriften, IT-/Kälte-/Energieinfrastruktur, ESG-Anforderungen.

  • Gebäudezustand & Capex: Instandhaltungsstand, Modernisierungen, Capex-Plan, Investitionszyklen (Rooms/FF&E, Medizintechnik etc.).

  • Lage & Erreichbarkeit: Mikro-/Makrolage, Einzugsgebiet, Erschließung, Andienung, Konkurrenzsituation/Marktliquidität.

  • Rechte/Lasten & oMG: Dienstbarkeiten, Erbbaurecht, Betriebsauflagen; objektspezifische Grundstücksmerkmale.

  • Öffentlich-rechtlicher Rahmen: Bauplanungsrecht, Sonderbau-/Betriebsgenehmigungen, Hygiene-/Sicherheitsauflagen, ggf. Denkmalschutz, Umwelt/Immissionen.